アパート経営は安定収入を得られる反面、失敗すればローン返済が滞る、借金が残るなどのリスクがともないます。アパート経営で失敗しないためには、そうした失敗の原因を理解することが欠かせません。
この記事では、アパート経営でよくある10の失敗パターンとその対策を紹介します。この記事を読むことで、アパート経営で失敗するリスクを最小限におさえ、成功へ向けた具体的な対策が立てやすくなります。ぜひアパート経営の参考にしてください。

アパート経営の失敗とは？

アパート経営の失敗とは一般的には、収支がマイナスになる状態をいいます。具体的には、以下の3つが挙げられます。

• 赤字経営が続く（収入よりも支出が多い）
• ローンを返済できない
• 物件の資産価値が大幅に下落する

アパート経営では、家賃収入から維持費やローン返済などの費用を捻出します。家賃収入が少ないか、支出が多く赤字が続いてローン返済ができなくなると、最終的にはアパートを手放すことになります。また、資産価値が低下すると、入居者が集まらず空室が増え、売却してもマイナスになり損失だけが残るといった事態にもなりかねません。

ただし、失敗の定義はアパート経営の目的によっても異なります。収益が出ている状態でも目標額に達しなければ失敗とする人もいれば、赤字でも節税できていれば成功と考える人もいます。まずは、アパート経営の目的・目標と失敗のラインを明確にしておくことが大切です。

とはいえ、赤字経営が続いてローン返済ができず、借金だけが残る状態は避けるべきです。だからこそ、アパート経営のリスクと失敗パターンを把握しておくことが大切です。

アパート経営で失敗する10のパターンと対策

アパート経営の失敗を避けるためには、どういった失敗があるか、また、その原因を理解しておくことが大切です。ここでは、アパート経営でよくある10の失敗パターンとその対策を解説していきます。

失敗例①：立地選定のミス

アパート経営は小規模な土地でもスタートできます。しかし、アパートが建てられる土地ならどこでも賃貸需要を見込めるわけではありません。立地選定に失敗すると、賃貸需要がなく空室となり、アパート経営に失敗するリスクが高まります。

立地選定の失敗例

立地選定の失敗例として、以下のような場所で失敗するケースが挙げられます。

• 交通アクセスが悪い立地
• 生活利便性が低い立地
• 賃貸需要が少ないエリア
• 競合が多いエリア
• 周辺エリアの調査不足
• 災害リスクの高い土地

交通アクセスと利便性の問題：最寄駅が徒歩圏内にない、周辺にスーパーなどの生活施設がない立地では、賃貸需要が低くなります。また、そもそもエリアの人口が減少していれば、賃貸需要そのものが減少していきます。

競合との差別化不足：競合が多いエリアでは、他の物件と差別化ができないと家賃を下げざるを得ず、収益性が低下します。

周辺環境の調査不足：騒音トラブルがある、治安が悪いなど、事前の調査不足で建築後に賃貸需要が低いことが判明するケースがあります。さらに、エリアのニーズを把握できずニーズとマッチしない間取りにしてしまうと失敗を招きます。

災害リスク：賃貸需要はあっても、災害リスクの高い土地は注意が必要です。地震や水害で建物に大きなダメージが生じると、修繕費が高額になり経営を継続できなくなる恐れがあります。

立地選定で失敗しないための対策

立地選定で失敗しないためには、事前に調査することが大切です。具体的に、以下のような項目をしっかり調査することをおすすめします。

• 最寄駅からの距離
• 土地の制限
• 周辺競合物件の状況（数や家賃設置、稼働率など）
• 周辺環境
• エリアのニーズ
• エリアの将来性

アパート経営に限らず土地活用で成功するには、立地条件の整理や強みの把握、ニーズ調査が欠かせません。ただし、これらを自分自身のみで調査し、正確に把握するのは容易ではありません。住宅メーカーなど土地活用のプロに相談し、建築前の土地活用診断や立地に合わせた建築プランの提案などを受けることをおすすめします。

失敗例②：過剰な借入・返済計画の甘さ

アパート経営する際には、金融機関からアパートローンを借入れるのが一般的です。この際、必要以上に借り入れたり返済計画が甘かったりすると、返済できない状態になる恐れがあります。

過剰な借入・返済計画の甘さの失敗例

過剰な借入や返済計画の甘さによる失敗例としては、以下が挙げられます。

• 自己資金を入れずにフルローンで借入れをした
• 返済比率が高すぎる
• 空室時の返済計画がない
• 変動金利で金利が上昇してしまった

自己資金不足でのフルローン：フルローンなら自己資金が少ない状態でもアパート経営を始められます。しかし借入額が大きくなり、返済負担も重くなります。自己資金に余裕があればいざという時に対応できますが、自己資金が少ないとローン破綻のリスクが高まります。

返済比率の過剰設定：収入に対して返済額が大きすぎる借入は、長期的に返済が厳しくなります。特に経営状況が変わった際に対応できず、破綻につながりやすいので注意が必要です。

リスクを反映していない返済計画：返済計画を立てる際、金利上昇、空室、修繕費、経年劣化による家賃減少などのリスクを考慮する必要があります。これらのリスク認識が甘いまま計画を立てると、実際に問題が生じた時に計画が大きく崩れてしまいます。

適切な借入・返済計画を立てる対策

ローンで失敗しないためには、適切な借入額の判断と入念な返済計画が大切です。フルローンで借り入れすれば、自己資金を大きく減らさないメリットがありますが、返済の負担が大きくなります。

一方、自己資金を投入し過ぎると、返済の負担は軽減できても、万が一の際に対応できる資金がなくなります。そのため、自己資金を一定以上確保し無理のない範囲で借入をすることが重要です。

また、適正な建築予算の設定やコストパフォーマンスの高い建材・工法を利用することも初期費用の軽減になり、結果として借入額の減少・返済の負担軽減につながります。そのうえで、金利変動リスクや物件の老朽化、空室リスク、家賃下落リスクなども考慮して入念に返済計画をシミュレーションすることが大切です。

失敗例③：空室リスクの過小評価

アパート経営で最大のリスクは空室です。空室が出ると家賃収入が減少し、ローン返済ができなくなる恐れがあります。空室リスクを過小評価したまま計画を立てると、アパート経営が失敗しやすいので注意が必要です。

空室リスクの過小評価による失敗例

空室リスクの過小評価による失敗例には以下が挙げられます。

• 空室を想定せずに収支計画を立ててしまった
• 空室率の予測を楽観的にしていた
• 競合物件との差別化が不足し空室が続く

楽観的な空室率の設定：空室率を甘く見積もり収支計画を立てると、実際に空室が出た時に収支が大きく悪化します。新築時は満室になりやすいですが、築年数の経過や周辺環境の変化で空室は発生してきます。「新築だからほぼ満室」と想定しても、5年後、10年後もその状態が維持できるとは限りません。

競合との差別化不足：空室率は周囲の競合にも左右されます。事前の競合調査や対策が不足すると、競合物件に比べて魅力が劣り、空室が続きやすくなります。

空室リスクに関わる失敗を防ぐ対策

空室リスクに関わる失敗を防ぐには、現実的な空室率を設定し、長期的な収支計画を立てることが大切です。空室になることを想定した収支計画を立てるだけでなく、長期的な視点で賃料の見直し、空室の増加なども反映すると失敗しにくくなります。

また、空室が出ないようなアパートの設計も重要です。周囲のニーズや競合をリサーチしたうえで、ニーズに合った間取りや設備を導入することで差別化を図ることをおすすめします。

失敗例④：サブリース契約の落とし穴

サブリース契約とは、サブリース会社にアパートを丸ごと貸し、毎月一定の賃料を得る方法です。

入居者の募集や管理は不動産会社がおこなうので、アパート経営の手間が大幅に省けます。また、空室がでても一定の賃料を得られるメリットがあります。

アパート経営をするうえで魅力的なサブリース契約ですが、契約内容を十分に理解しないまま契約すると、賃料減額や解約トラブルなどで失敗する恐れがあり、注意が必要です。

サブリース契約の失敗例

サブリース契約で失敗する例に以下が挙げられます。

• 家賃保証の減額リスクを知らない
• 不利な解約条件だった
• 不動産会社から期間中に契約を解除された
• 修繕費用を請求された
• 賃料が入金されなくなった

家賃減額のリスク：多くの人が「契約期間中は賃料が変わらない」と考えています。しかし実際には、空室の増加などでサブリース会社から賃料減額を要求されるケースもあります。最低保証賃料を設定していても例外ではありません。賃料が減額されるとローン返済が滞るなど、経営が悪化する恐れがあります。

解約トラブル：契約を解除する際、高額な違約金を請求されたり、反対にサブリース会社から一方的に解除されたりするケースもあります。

修繕費の負担トラブル：修繕費を誰が負担するかで問題になることもあります。契約前に契約書の条項を確認することをおすすめします。

会社倒産のリスク：サブリース会社が経営不振で倒産すると、賃料が入金されなくなる恐れがあります。会社の経営状況を事前に確認することが大切です。

サブリース契約で失敗しないための対策

サブリース契約で失敗しないためには、サブリース契約の仕組みを理解することが大事です。そのうえで、契約時には契約書を隅々までチェックし、納得したうえで契約することが大切です。

とくに、家賃減額や解約・手数料などについては、不明点があれば質問し、入念に確認するようにしましょう。また、契約するサブリース会社はできるだけ複数社を比較し、信頼できる会社を選ぶことが大事です。

管理の手間をおさえつつ、安心してアパート経営したい場合、住宅メーカーの管理システムを検討するのも1つの方法です。ヒノキヤでは、入居者との契約やトラブル対応、家賃回収などの賃貸住宅経営の管理業務をサポートしています。土地診断から建築、建築後の管理までトータルサポートが可能なので、はじめてのアパート経営に不安がある方は、ぜひご相談ください。

失敗例⑤：建築費のコストカットによる品質低下

アパート経営では初期費用が高額になりがちです。初期費用をおさえることは重要ですが、建築費をおさえ過ぎると品質の低下を招いたり、周辺物件と差別化ができない物件となってしまったり、失敗につながる恐れがあります。

建築費削減で失敗する例

建築費削減で失敗する例としては以下が挙げられます。

• 安価な建材や設備を採用する
• 断熱性や防音性が不足する

入居者満足度の低下と退去増加：安価な建材や設備を採用すると、アパートの品質が低下し、入居者の満足度が下がります。結果として退去が増加し、家賃収入が減少する可能性があります。

入居率の低迷：品質が低いアパートは、入居率が上がりにくいです。競合物件と比較されると、魅力が劣り入居者が集まりにくくなります。

売却時の価値低下：建築時の品質が悪いと、売却する際の価格も相場より値下がりします。結果として損失が拡大する恐れがあります。

品質を保ちながらコストを抑える対策

建築コストはかければかけるほど良いわけではありません。建築コストをかけて最新の設備や豪華な内装にすると、家賃が高くなり入居者が限定されます。そのため、品質を保ちながら適度にコストをおさえることが大切です。

建築を検討する段階では、初期費用と将来のメンテナンスコストのバランスを考慮しましょう。品質を落とさないコストカットを心がけることが大事です。同時に、入居者ニーズに対応した設備や建材、住宅性能への投資も重要です。

最終的には、エリアのニーズ、アパートの品質、建築後のメンテナンスコストを考慮した上で、優先順位をつけた魅力あるアパート計画をすることが大切です。

ヒノキヤでは、ライフサイクルコストを考慮しお客様のニーズに沿った柔軟なプラン提案が可能です。コストパフォーマンスの高い建築工法の採用や長期保証・充実したアフターサービスを提供しています。アパート建築を検討している方はぜひご相談ください。

>>ヒノキヤのお客様の状況にあわせた多彩なご提案
>>ヒノキヤのトータルサポートシステムを確認する

失敗例⑥：修繕費・維持費の見積もり不足

アパート経営では、経年劣化による修繕や原状回復費、設備交換など、さまざまな費用がかかります。これらの修繕費や維持費の見積もりを過小評価すると、修繕できない、あるいは、予想外の出費で収支が悪化する恐れがあります。

修繕費・維持費で失敗する例

修繕費・維持費で失敗する例としては以下が挙げられます。

• 修繕費の未積立
• 経年劣化で突発的な修繕が発生した
• 想定外の設備更新費用が発生した
• 原状回復費用が高額になった

修繕費の積立不足：経年劣化の修繕や設備更新費用は高額になりがちです。あらかじめ収支計画に含めて計画的に積み立てておかないと、急に費用が必要になった時に資金不足に陥る恐れがあります。

自己資金の枯渇：修繕費用が不足すると、自己資金を投じて対応する必要があります。これにより収支が大きく悪化する可能性があります。

建物維持の放置による空室化：修繕費用が賄えず建物の維持ができなくなると、入居者の満足度が低下し退去が増えます。新規入居者も見つからず、空室が増加するという悪循環に陥る可能性があります。

修繕費・維持費を適切に管理する対策

修繕費・維持費を適切に管理するには以下のような対策が有効です。

• 修繕積立計画の策定
• 長期修繕計画の作成
• 設備更新時期の把握
• 予備資金の確保

これらを踏まえて長期的な収支計画・資金計画を立てることをおすすめします。同時に、定期点検やこまめなメンテナンスを実施することで、修繕時期の把握や突発的な高い修繕費用の発生防止にもつながります。

建築時点の対策も重要です。メンテナンス性や耐久性の高い建材や設備を取り入れる、メンテナンスしやすい設計にするといった工夫ができます。ただし、メンテナンス性の高い建材は建築コストの上昇につながるので、ランニングコストや初期費用、品質などのバランスを考慮しながら検討する必要があります。

失敗例⑦：家賃下落リスクへの無策

アパート経営の大きなリスクとして家賃下落も挙げられます。家賃下落リスクの想定や対策が足りないと、収支が悪化し失敗しやすくなります。

家賃下落で失敗する例

家賃下落で失敗する例としては以下が挙げられます。

• 築年数経過による家賃下落を想定していなかった
• 周辺相場への対応を怠り空室が出た
• 設備の陳腐化で家賃を下げざるを得なかった

築年数経過による家賃下落：築年数が経過すると、建物の老朽化により入居者が離れやすくなります。結果として家賃の値下げが必要になることがあります。

周辺相場への未対応：周辺の家賃相場が下がった場合、相場に合わせて家賃を調整しないと空室が増加する傾向にあります。同様に、設備が古くニーズとマッチしなくなった場合も、家賃の値下げを余儀なくされます。

収支への大きな影響：家賃下落は収支に大きく影響を与えます。あらかじめ家賃下落を想定しないまま計画を立てると、収支が悪化しアパート経営が失敗する恐れがあります。

家賃下落を防ぐための対策

家賃下落リスクに対応するために、あらかじめ年1～2%など築年数別の家賃下落率も想定した収支計画を立てておくことが重要です。そのうえで、家賃が下落しないように以下のような対策も講じておくことをおすすめします。

• 定期的なリフォーム・リノベーション
• 設備の付加価値向上（宅配ボックスや独立洗面台の設置など）
• 周辺相場のモニタリング

周囲のニーズにあわせて定期的にリフォーム・リノベーションすることで、アパートの資産価値が減少しにくく、家賃の大幅な下落を防ぎやすくなります。

これから建築する場合は、長期的に資産価値を保てるような設計や、リフォームしやすい設計にしておくこともおすすめです。

失敗例⑧：入居者トラブルへの対応不備

アパート経営では入居者とのトラブルが生じるケースもあります。トラブルへの対応に不備があると、より大きな問題につながる恐れもあるので注意が必要です。

入居者トラブルの失敗例

入居者トラブルの失敗例としては以下が挙げられます。

• 家賃滞納への対応が遅れてしまう
• 近隣トラブルを放置して退去される
• 不適切なクレーム対応
• 退去時に原状回復でトラブルになる

家賃滞納への対応遅れ：入居者が家賃を滞納すると、キャッシュフローが悪化します。さらに悪質な滞納となれば解決に時間と手間・費用がかかります。

近隣トラブルとクレーム対応の不備：入居者同士のトラブルや入居者からのクレームに適切に対応できないと、入居者の退去につながる恐れがあります。

運営全体への影響：入居者トラブルは収支悪化につながるだけでなく、対応の手間やストレスも大きいです。運営の負荷が増える点にも注意が必要です。

入居者トラブルを防ぐための対策

入居者トラブルを防ぐためには、トラブルを起こさないような入居者を選ぶために入居審査の厳格化が有効です。ただし、入居審査を厳格にし過ぎると入居者から避けられやすくもなるので、バランスを考慮する必要があります。

トラブルが起きた時に備え、トラブル対応マニュアルの整備や家賃保証会社の活用、対応力を重視した管理会社の選定などの対策を講じるようにします。

アパートでは生活音で近隣トラブルになるケースは珍しくありません。そのため、近隣トラブルが起きないように防音性能を高めるなど、設計時点の工夫も入居者トラブルを防ぐことにつながります。

失敗例⑨：節税目的での安易な参入

アパート経営は所得税や固定資産税、相続税の節税としても有効です。しかし、節税ばかりに注力すると肝心のアパート経営で失敗する恐れがあります。

節税目的で失敗する例

節税目的で失敗する例としては以下が挙げられます。

• 節税効果のみに注目し収益性を検討していなかった
• 相続税対策として、高く期待するほどの節税効果がなかった

収益性の検討不足：アパートは相続税評価額が下がるため、相続税対策として建築されるケースが多いです。しかし、節税だけを目的にしていると、建築後の経営が疎かになるケースがあります。アパート経営は建ててからがスタートです。収益性を検討せずにアパートを建てると、節税効果以上の損失が出る恐れがあります。

節税効果のシミュレーション不足：事前に節税効果をシミュレーションしていないと、期待していたほどの節税効果が得られない場合があります。

収益性を重視した事業計画の立て方

節税目的のアパート経営で失敗しないためには、節税が目的であっても収益性まで考慮して事業計画を立てることが重要です。

また、節税効果を得られるかどうかはケースによって異なります。事前に税理士に相談しておくことをおすすめします。

ヒノキヤでは、土地活用の希望や立地などから収益性を重視した事業計画の提案が可能です。税理士やFPとの連携により節税を踏まえた土地活用についても相談いただけるので、お気軽にご活用ください。

失敗例⑩：管理会社選びの失敗

アパート経営を自分ですべて管理するのは容易ではありません。管理会社に委託することで、管理の手間や時間を省くことが可能です。しかし、管理会社選びを失敗するとアパート経営自体も失敗する恐れがあるので注意が必要です。

管理会社選びで失敗する例

管理会社選びで失敗する例としては、以下が挙げられます。

• 手数料の安さで選んでしまった
• 入居者募集力が弱い
• 対応が遅い
• 管理の質が悪い

管理品質の低下による退去増加：管理会社選びに失敗すると、アパートや入居者の管理が行き届かなくなります。共有部分の清掃ができていない、修繕されていない、入居者の要望への対応が遅いなどが起きます。結果として入居者の満足度が低下し、退去者が増加する恐れがあります。

入居者募集力の不足：入居者募集力が弱い管理会社に任せると、入居者が決まらず空室が続き、家賃収入が得られない事態に陥ります。

コスト重視による悪影響：手数料の安さだけで管理会社を選ぶと、上記のような問題が発生しやすいです。結果として、削減したはずの手数料以上の損失が出ることになり、注意が必要です。

信頼できる管理会社を選ぶための対策

管理会社によって、管理内容やその質、手数料は大きく異なります。管理会社を選ぶ際には、できるだけ複数の会社を比較し信頼できる会社を選ぶことが大切です。

管理会社を選ぶ際には、管理実績や入居率をチェックすることが大事です。検討している管理会社が実際に管理しているアパートを見てみることもおすすめします。

そのうえで、契約前には管理内容や手数料などが要望に合っているかをしっかりチェックする必要があります。すでに管理会社と契約しており管理に不満がある場合は、管理会社に要望を伝え、管理会社の変更も視野に入れるとよいでしょう。

アパート経営を成功させるための5つのポイント

アパート経営を成功させるためのポイントとして、以下の5つが挙げられます。

• 綿密な事業計画をつくる
• 適切な物件と建築プランを選択する
• 十分な資金を用意し、返済計画をたてる
• 信頼できるパートナーを選ぶ
• 継続的に学習し、改善する

綿密な事業計画をつくる

アパート経営をスタートする前に、可能な限り綿密な事業計画をつくることが大切です。

家賃下落や修繕費、空室リスクなど各種リスクや費用を可能な限り具体的にし、収支シミュレーションの精度向上を目指しましょう。また、複数のシナリオを想定してパターンをいくつか作成しておくと、万が一の事態でも安心して対応しやすくなります。

とはいえ、ひとりで事業計画や収支シミュレーションを作成するのは容易ではなく、見落としがでる可能性もあります。計画を作成したら、専門家にチェックしてもらいアドバイスをもらうことをおすすめします。

適切な物件と建築プランを選択する

アパート経営の適切な間取りや設備は、立地やエリアのニーズによって異なります。また、競合を調査した上で差別化を図ることが大切です。まずは、立地の強みやターゲットを明確にし、ターゲット顧客のニーズ、土地に合った物件や建築プランを選択するようにしましょう。

〈ヒノキヤのアパート経営〉
ヒノキヤでは、高い耐震性と耐久性を実現した木造アパート「LEGNO（レグノ）」を提供しています。高品質な木造アパートで競合との差別化を図れます。

ヒノキヤのアパート「LEGNO（レグノ）」については、こちらをご覧ください。
>>ヒノキヤの木造アパート／LEGNOを見る

十分な自己資金を用意し、返済計画をたてる

自己資金がない状態でもフルローンの活用などでアパート経営は可能です。しかし、ある程度の自己資金がなければ、突発的な修繕への対応、空室時のローン返済、予期しない出費に対応できず、経営が行き詰まるリスクがあります。

十分な自己資金を確保しておくことで、以下のメリットが得られます。

• 万が一の事態にも対応でき、ローン破綻を防げる
• ローン審査も有利になりやすく、借入条件も改善されやすい
• 初期費用をおさえることで、借入額自体を減らし返済負担を軽減できる

自己資金の目安としては、物件価格の20～30%を確保することが一般的です。これにより、安定したアパート経営の基盤をつくることができます。

信頼できるパートナーを選ぶ

アパート経営では、建築する住宅メーカーや管理を委託する管理会社などさまざまな業者と関わります。信頼でき実績豊富なパートナーを選ぶことで、市場調査、最適な建築プラン、質のよい管理などのサポートを得られ、アパート経営の成功につながります。

パートナー選びでは、以下のポイントに注意しながら選ぶことをおすすめします。

• 過去のアパート建築実績や管理実績を確認し、成功事例が豊富か確認する
• 顧客の評判や口コミを調べ、対応の丁寧さや提案の質を判断する
• 複数の会社から提案を受けて比較し、自分の希望に最も適した会社を選ぶ

また、建築から管理まで一貫してサポートできる会社なら、長期的には手間や相談の手続きが減り、運営が効率化されます。

ヒノキヤでは、はじめてのアパート経営でも安心できるように一貫したサポートも行っています。ヒノキヤのトータルサポートシステムについては、こちらをご覧ください。
>>ヒノキヤのトータルサポートシステムを確認する

継続的に学習し、改善する

アパート経営は建築して終わりではなく、建てた後の運営と改善が成功の鍵を握ります。不動産市場の動向、周辺エリアの環境変化、税制改正など、経営に影響を与える情報は常に変化します。

建築後も継続的に知識を学ぶことで、市場の変化に対応した適切な経営判断ができます。例えば、家賃相場の変動に応じた価格調整、新しい設備ニーズへの対応、税務申告の最適化など、改善の機会は数多くあります。また、定期的に経営状況を分析し、問題点を早期に把握することも大切です。

業界セミナーや専門家との相談を通じて、最新の情報や事例を学ぶことで、より効果的な運営戦略が立てやすくなります。継続的に学び、適宜改善していくことで、アパート経営は成功しやすくなります。

アパート経営に失敗してしまった場合の対処法

どんなに手を尽くしても必ずアパート経営が成功するわけではありません。仮に、失敗したとしても早期に対策することで改善、あるいは損失を最小限にできます。ここでは、アパート経営に失敗した、または失敗の兆候がある場合の対処法として、以下の3つを解説します。

• 早期に状況把握と分析をする
• 分析を踏まえ、改善策を実施する
• 最終手段としての売却・撤退

早期に状況把握と分析をする

失敗への対処で最も重要なのは、早期に問題を把握し、状況を分析することです。月次や年次の収支を確認して赤字を把握する、空室率や家賃収入、管理費、ローン返済額などを項目別に整理することが有効です。その上で、問題の原因を特定しましょう。

状況の分析や原因の特定は、一人で行うと見落としや先入観で判断を誤る恐れがあります。税理士や住宅メーカーなどの専門家に相談することをおすすめします。

分析を踏まえ、改善策を実施する

現状と問題点が把握できれば、分析に基づいた具体的な改善策を講じます。改善策としては以下のようなことが挙げられます。

• リノベーション・リフォームによる価値向上
• 家賃や礼金の見直し
• 管理会社の変更
• 空室対策の強化

改善策の実行は複数同時に進めることが重要です。1つの施策だけでは効果が限定的な場合が多いためです。

最終手段としての売却・撤退

改善策を講じても状況が良くならない場合は、売却を検討するのも1つの手です。空室が長期化し赤字が続く、維持費などのコストが家賃を上回り始めたなど、収支の改善が見込めない場合は、売却を検討するタイミングといえます。また、減価償却費を計上できなくなるタイミングも売却を検討する目安となります。

売却に踏み切る場合、築年数が浅いほど高く売れやすいです。ただし、所有期間5年以下では売却税が高くなるため注意が必要です。所有から5年以上経過し、かつ築20年以内が売却のおすすめのタイミングとなります。

まとめ

ここまで、アパート経営でよくある10の失敗パターンと対策、失敗時の対処法について解説してきました。アパート経営で失敗すると、ローン返済ができなくなる、借金だけが残るなどの事態に陥る恐れがあります。失敗を避けるためには、どのような失敗があるのかを理解し、事前に対策を講じることが欠かせません。

アパート経営が失敗する多くの要因は、綿密な事業計画の不足、立地や市場の調査不足、リスク認識の甘さにあります。これらは専門知識がないと見落としやすい部分です。だからこそ、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。実績豊富で対応力のあるパートナーなら、市場調査から建築プラン、建築後の管理まで、トータルでサポートしてくれるため、失敗のリスクを大幅に低減できます。

アパート経営の成功は、適切な準備と信頼できるパートナーとの協力によって初めて実現します。本記事で解説した内容を参考に、成功するアパート経営を目指してください。