都心へのアクセスの良さと豊かな自然が共存する千葉県は、住みたい街として高い人気を誇り、土地活用の選択肢も多岐にわたります。
しかし、同じ千葉県でもエリアごとに特性が異なるので、特性を理解して最適な土地活用を選ぶことが成功の鍵となります。

この記事では、千葉県のエリア別の特性やおすすめの土地活用方法、土地活用成功のポイントなどを詳しく解説していきます。
千葉県に土地を所有している方や土地活用を検討している方は、ぜひご一読ください。

千葉県エリア別の特性と活用ポイント

土地活用で成功するには、土地の特性やニーズに合わせた活用方法を選択することが重要です。ここでは、千葉県を以下4つのエリアに分けてそれぞれのエリアの特性やニーズなどを解説していきます。

• 東京近隣・都心アクセス良好エリア
• 主要都市・中核都市エリア
• ベッドタウン・郊外エリア
• 自然豊かなエリア・沿岸部・農業地域

東京隣接・都心アクセス良好エリア

東京都心へのアクセスが良好な千葉県のなかでも、浦安市・市川市・船橋市・松戸市など、東京近接エリアは交通利便性が特によいのが魅力です。

たとえば、市川駅は総武線の快速電車が乗り入れ、東京駅まで乗り換えなしで約20分と都心へのアクセスが抜群です。また、千葉県内で利用者がもっとも多い西船橋駅は、JR各線や東京メトロ東西線など複数の路線が乗り入れ、東京駅まで約30分でアクセスできます。

東京都心へのアクセスが良好なため、このエリアは都内へ通勤・通学する単身層・ファミリー層から高い賃貸需要が見込めます。需要の高さから賃料水準も高くなるので、安定収入を目指しやすいでしょう。

駅周辺であれば駐車場としての需要も見込めます。駅周辺は駅利用者だけでなく、周囲に商業施設やオフィスも集まることから安定した収入を期待できます。賃貸物件を建てられる広さがない土地でも駐車場であれば活用しやすいため、検討してみるとよいでしょう。

主要都市・中核都市エリア

千葉県の主要都市である千葉市・柏市・成田市などは、商業・行政機能が集まる中核都市として発展しています。

オフィスや商業施設なども多く集まることから、単身層・ファミリー層の賃貸需要が高いエリアです。また、都心へのアクセスも良好であることから、地元就職者だけでなく、都心への通勤・通学者両方の賃貸需要が見込めるのも魅力です。

例えば柏市は、柏駅周辺の再開発や商業集積、つくばエクスプレス沿線の利便性向上により、若年層からファミリーまで幅広い賃貸ニーズがあります。大学・研究機関が近く学生需要も安定し、駅徒歩圏のマンションやアパートの稼働が良好です。

また成田市は、成田国際空港に近く、空港関連産業の集積が進むため、空港勤務者を中心に賃貸需要が見込めます。そのため、このエリアではマンションやアパート、賃貸併用住宅といった賃貸としての土地活用が有効といえるでしょう。

ベッドタウン・郊外エリア

東京都心や主要エリアのベッドタウンとして人気が高いのは、八千代市・佐倉市・茂原市などのエリアです。

このエリアは、都心へのアクセスが良好なうえ、自然豊かで落ち着いた住環境が整っていることからファミリー層からの需要が高い傾向があります。そのため、ベットタウン・郊外エリアでは戸建賃貸や賃貸併用住宅などが適しています。学区や公園、商業施設が近い立地ほど長期入居が見込め、駐車場付き・収納重視の間取りが選ばれやすい点も特徴です。

例えば佐倉市は、JR総武線、京成線で都心へのアクセスが良く、緑地が多く静かな環境のため、庭付き戸建賃貸の需要が期待できます。とくに戸建賃貸は供給が限定的であることや、一度入居すると長期間住む傾向があることから長期的な安定収入が見込めるでしょう。

自然豊かなエリア・沿岸部・農業地域

房総半島、九十九里浜沿岸、内陸部の農業地域などのエリアでは、駅周辺や中核都市とは需要が大きくことなるため、土地活用方法も視点を切り替えて検討することが大切です。

こうしたエリアでは賃貸需要があまり高くない傾向があるため、土地の広さや自然環境を活かした活用方法が適しています。具体的には、トランクルームや太陽光発電、小規模倉庫、観光施設、農園併設型賃貸住宅などが挙げられます。

これらの土地活用は、マンションやアパートに比べ初期費用をおさえて土地活用を始められることも魅力です。ただし、周辺環境や需要によって適した活用方法は異なるので、事前にしっかりリサーチする必要があります。

千葉県で有効な土地活用法

ここでは、千葉県で有効な土地活用法として以下の12の活用方法を紹介します。多様な地域特性を持つ千葉県で成功するための、具体的な選択肢をみていきましょう。

• 戸建賃貸
• 賃貸併用住宅
• 賃貸マンション
• アパート
• 高齢者施設・障がい者施設
• ロードサイド店舗
• 駐車場
• 事業用定期借地
• トランクルーム・コンテナ
• 観光施設・宿泊施設
• 小規模倉庫・物流施設
• 太陽光発電

戸建賃貸

戸建賃貸とは、一戸建てを建てて賃貸し、家賃収入を得る方法です。戸建賃貸はファミリー層がメインのターゲットとなり、この層は単身層に比べて退去するリスクが低い特徴があります。一度入居すれば長期的に住んでくれるので、空室リスクが低く安定収入を得ることが可能です。

また、戸建賃貸はマンションやアパートに比べ、比較的小さな土地でも始められる点がメリットです。間取りを工夫すれば狭小地や変形地でも建築が可能です。さらに、将来的には土地を分割して売却したり、ご自身で居住したりする選択肢もあります。また、分筆して1棟ずつ相続することも可能なので、様々な活用方法に対応できます。

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賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自分の住宅の一部を賃貸住宅として貸し出す方法です。たとえば、マンションを建築し最上階を自宅、それ以外の階を賃貸にする、戸建住宅の一部を賃貸にするといった方法があります。

賃貸併用住宅では、自宅面積の割合が50%以上であれば住宅ローンを利用できるメリットがあります。住宅ローンはアパートローンよりも金利が低いため、返済額をおさえられます。

さらに、賃料収入をローンの返済に充てることで、経済的な負担を大きく軽減することが可能です。また、不動産の評価額が下がることで相続税対策にもなり、将来的に家族構成が変化した際にも柔軟に対応できるといった魅力も持ち合わせています。

ただし、賃貸併用住宅ならではの注意点として、入居者との距離が近いことから生活音やゴミ出しなどトラブルに発展する可能性も考慮する必要があります。双方のプライバシーを確保できるように間取りを工夫するようにしましょう。

また、空室が発生した場合、家賃収入が途絶えることでローン返済の負担が大きくなるリスクもあります。これを避けるため、事前に周辺地域の賃貸需要をしっかり調査し、ターゲット層に合わせた間取りや設備を導入するなどの工夫が必要です。

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賃貸マンション

マンション1棟を建築し、家賃収入を得る方法です。賃貸マンションは戸数が多くなることから収益性が高くなる魅力があります。また、千葉県は東京に比べて建築費をおさえて建築できる点もメリットです。

マンション入居者は利便性の高さを重視する傾向があり、駅から徒歩10分以内など利便性の高い立地であれば高い需要が見込めるでしょう。

一方、マンションは戸建賃貸やアパートに比べ建築費は高額になります。空室が多くなると収支が悪化しやすいため、ニーズの調査やターゲットを明確にして競合との差別化を図るなどの工夫をするようにしましょう。

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アパート

木造や軽量鉄骨造の集合住宅を建築し、各部屋を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。アパートはマンションに比べ建築費用をおさえられ、特に千葉県は東京都よりも建築コストをさらにおさえられることから、収益性を高めることが可能です。

また、マンションに比べ小規模であるため管理や運用がしやすく、管理を委託すれば手間もかからないので、土地活用初心者でも取り組みやすい点も魅力に挙げられます。土地が広くない場合でも小規模なアパートを建築するなど、柔軟に対応できる点もメリットです。

ただし、アパートは競合が多く立地に需要が左右されます。周囲の競合やニーズなどを調査したうえで、差別化を図るようにしましょう。

ヒノキヤでは、木と鉄の強さを併せもつ「木造金物工法」を採用し、高い耐震性・耐久性を実現した木造アパート、レグノ「LEGNO」を展開しています。建築後の賃貸経営に関わる業務も一貫してサポートできるので、アパート経営を検討している方はぜひご相談ください。

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高齢者施設・障がい者施設

高齢者施設・障がい者施設を建設する土地活用方法です。経営ノウハウがない場合でも、建設後の建物を事業者に一括で貸し出す、土地自体を貸して事業者に建設から運営まで任せる、といった方法も選択できます。

少子高齢化・長寿化が進む日本では、今後ますます高齢者施設の需要が高まると予測されます。また、障がい者施設についても地域社会の障がい者支援の重要性の高まりにあわせて需要が見込めます。

高齢者施設・障がい者施設を貸し出す場合、事業者とは10～30年の長期契約となるため、長期的な安定収入を得ることが可能です。建築時は自治体などの補助金を活用できるケースも多く、利回りを高くできる可能性もあります。

千葉県は東京へのアクセスが良好で家族が面会しやすいことからも、千葉県在住者だけでなく近隣エリアの需要も期待できます。

ただし、一度建設すると将来的な用途変更が難しいという点は注意が必要です。また、専門的な知識やノウハウが求められるため、実績が豊富で信頼できるパートナーを選ぶことが成功の鍵となります。

ロードサイド店舗

ロードサイド店舗とは、幹線道路沿いに飲食店などのテナントを建設して貸し出す方法です。ロードサイド店舗は、事業者との長期契約になりアパートや戸建賃貸よりも賃料設定を高くできることから、長期的に安定した高収益を期待できる点が魅力です。

また、駅からの距離にかかわらず、道路沿いの立地であれば集客が見込めるため、幅広いエリアで検討できます。建物の管理はテナント側が担うことが多く、オーナー様の手間が少ない点もメリットです。とくに、千葉県は幹線道路沿いや郊外での需要が高くなるので有力な選択肢となるでしょう。

一方、ロードサイド店舗は最初のテナントにあわせて建物を建設するため、一度退去されると次のテナントを見つけるのが難しくなる可能性があります。次のテナントのための改修費などが高額になりやすい点には注意が必要です。周辺のニーズを調査し、退去リスクの低いテナントを誘致する、汎用性の高い間取りにするなど工夫するようにしましょう。

駐車場

土地を駐車場として貸し出し、利用料を得る活用法です。

駐車場には大きく月極とコインパーキングの2種類があります。月極であれば、必要な設備も少なく整地だけでも活用できるため、初期費用を大きくおさえてスタートできます。コインパーキングはアパートやマンションに比べると費用は大幅におさえられます。

千葉県でも都心郊外や主要駅周辺、大型商業施設周辺では駐車場需要が高くなるので高い需要が見込めます。土地が狭い場合でも台数を少なくするなどで活用しやすい点も魅力です。

一方、駐車場は立地や道路状況などで需要が左右されます。また、居住用建物を建築しないため固定資産税の軽減が適用できず税負担が大きくなる点にも注意が必要です。収益性はそれほど高くないため、税負担を考慮し長期的な修正計画を立てて検討するとよいでしょう。

事業用定期借地

事業用定期借地とは、事業者が建物を建設する目的で、地主が土地を一定期間貸し出し、地代を得る土地活用方法です。

この方法は、1契約期間を10年以上50年未満に定めて貸し出すため、長期的な安定収入を得られます。また、契約終了後は契約更新できず土地は更地で返還されるため、土地が返ってこないリスクも避けられます。

土地をそのまま貸し出すので初期費用がかからない点も魅力です。とくに、幹線道路沿いや物流拠点周辺で需要が高くなるので、需要が高いエリアに広い土地を持っている場合には、有力な選択肢となるでしょう。

しかし、契約期間が長期に渡りその期間は土地を自由に扱うことはできません。得られる収入も地代となるため、自分でアパートなどを建てる土地活用に比べ収益性は控えめになる点も考慮しておく必要があります。

トランクルーム・コンテナ

土地にコンテナを設置し、トランクルームとして貸し出し、利用料を得る方法です。建物を建築する必要がないため、初期費用をおさえて活用をスタートできます。

近年は、集合住宅に入らない荷物をトランクルームに預ける需要も高いため、住宅密集地でも高い需要が見込めます。また、企業の書類や備品保管といった需要もあるので郊外での需要も期待できるでしょう。

一方、トランクルームは用途地域によっては設置できない場合があります。また、収益性が低く安定性にも欠けるため、周囲のニーズや土地の制限を理解したうえで、ニーズに合わせた規模で展開するとよいでしょう。

観光施設・宿泊施設

キャンプ場などの観光施設や民泊といった宿泊施設を建設し、利用料や宿泊料を得る方法もあります。千葉県は、大型テーマパークや成田空港を有し、観光資源も豊富にあるため、宿泊施設や観光施設の需要は高い傾向にあります。

たとえば、大型テーマパーク近くであれば宿泊施設として活用することで、年間を通して安定した集客を見込めます。観光客に人気の観光スポット、空港へのアクセスがよいエリアでは、外国人の高い需要も期待できます。

一方、宿泊施設は規模によっては旅館業法などの営業許可が必要です。また、自治体によっては民泊に規制がかかる場合もあります。インバウンド需要を見込む場合、宿泊者とのトラブルにもなりやすい点にも注意しましょう。

小規模倉庫・物流施設

小規模倉庫や物流施設を建設し、企業に貸し出す方法です。交通アクセスに優れた立地やインターチェンジ付近、大型トラックの出入りがしやすい道路に面した土地での有効活用が期待できます。千葉県は、首都圏物流の要衝であるため、とくに湾岸部や内陸工業団地周辺での高い需要が見込めます。

企業への貸出であれば、長期契約となるため安定収入となる点が魅力です。また、企業側の資金援助で建物を建築する建築協力金方式であれば、建築費の負担をゼロにして活用を始めることもできます。

ただし、用途地域によっては建築できないケースがある点や景気変動の影響を受けやすい点には注意しましょう。

太陽光発電

太陽光発電パネルを設置し、売電収入を得る方法です。太陽光発電は設置後は定期的なメンテナンス以外の負担がない点もメリットです。

陽当たりさえよければ活用できるので、賃貸需要がない・交通アクセスが悪いといった立地でも活用を検討できます。千葉県でも郊外など広大な土地で日照条件がよいエリアでの有効な活用方法となります。

一方、売電価格は下落傾向にあり、発電量は天候に左右される点には注意が必要です。初期費用は売電価格の傾向などを考慮し、長期的なシミュレーションを行ったうえで検討するようにしましょう。

目的・状況別の最適な活用方法

最適な土地活用方法は、オーナー様の目的や土地の状況によっても異なります。ここでは、代表的な4つのケースに焦点をあて、おすすめの土地活用法を紹介します。

• 相続税・固定資産税対策を重視したい場合
• 安定収入・キャッシュフロー重視の場合
• 初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合
• 特殊な土地（調整区域・農地・狭小地）の活用法

相続税・固定資産税対策を重視したい場合

土地にかかる相続税や固定資産税の負担を軽減したい場合、土地に居住用の建物を建てる方法が有効です。

固定資産税においては、住宅用地の特例により居住用の建物が建っている土地は、最大6分の1に評価額が減額されます。また、相続税においても、アパートやマンションなど、他人に貸している土地や建物の評価額は、更地のまま所有している土地よりも低く設定されます。これにより、結果として大きな節税効果が期待できます。

具体的には以下の方法が有効です。

• 戸建賃貸
• アパート・マンション
• 賃貸併用住宅
• 高齢者施設・障がい者施設

また、太陽光発電も自治体によっては土地の固定資産税が軽減される制度が導入されているケースがあるので、調べてみるとよいでしょう。

安定収入・キャッシュフロー重視の場合

安定収入・キャッシュフローを重視する場合、空室リスクや収益変動をおさえて収益を確保する手段が適しています。具体的には以下のような方法が挙げられます。

• 戸建賃貸
• 事業用長期契約
• 駐車場経営
• 高齢者向け住宅
• ロードサイド店舗

特に、ロードサイド店舗や高齢者向け住宅は事業者との長期契約により、安定した賃料収入を長期にわたって確保できます。駐車場経営も初期投資をおさえられ、比較的早くキャッシュフローを安定させやすいでしょう。また、戸建賃貸もファミリー層の長期居住傾向により、空室リスクや退去時の費用を抑えやすく、安定した収支が期待できます。

初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合

土地活用において初期投資額が大きくなると、自己資金では足りずにスタートできない、ローン返済で収支が悪化するといったリスクがあります。一方、初期投資を抑制できれば、自己資金が少ない場合でも土地活用を始めやすくなるだけでなく、運営上のリスクも軽減できます。

初期投資をおさえるためには、建物を建てない、または建てる場合でも小さく始めるといった方法を検討できます。具体的には以下が挙げられます。

• 太陽光発電
• 駐車場経営
• 戸建賃貸1棟のみ

駐車場経営は、初期費用を大きくおさえられるだけでなく、将来的に転用をしやすいというメリットがあります。戸建賃貸も1棟のみであれば、アパートやマンションに比べ初期費用をおさえやすく、将来売却や自分で活用するなど転用も可能です。

特殊な土地（調整区域・農地・狭小地）の活用法

市街化調整区域や農地、狭小地・変形地といった特殊な土地は、建築に制限がかかることが多く、一般的な土地に比べて活用方法が限定されがちです。

たとえば、市街化調整区域では原則として建物の建築が制限され、農地を活用する場合は農地転用などの手続きが必要になる場合があります。ただし、特殊な土地でも適した土地活用方法はあります。

それぞれの土地に適した主な活用方法は以下の通りです。

• 市街化調整区域：太陽光発電・社会福祉関連の施設など
• 農地：太陽光発電・高齢者施設など
• 狭小地・不整形地：駐車場・戸建賃貸・自動販売機設置など
• 接道不良・変形地：駐車場・トランクルームなど

とくに、千葉県は市街化調整区域や農地も多いので、事前に土地にかかる制限を把握しておくことが重要です。また、特殊な土地を活用する際には、都市計画法や用途地域など専門的な知識も必要です。活用時には不動産会社などのプロに相談しながら計画していくようにしましょう。

千葉県での土地活用成功のポイント

土地活用を成功させるには、以下の5つのポイントを押さえておくことが重要です。

• 土地活用の目的を明確にする
• 立地特性を最大限に活かす
• 市場・競合の調査を行う
• 用途制限・開発許可・ハザード情報を事前確認する
• 千葉県の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

以下でそれぞれみていきましょう。

土地活用の目的を明確にする

土地活用の目的によって適した活用法は異なります。たとえば、相続税や固定資産税の節税であれば建物の建設が適しており、一方、安定した収入が目的なら事業用長期契約や駐車場経営などが視野に入ります。

収入を得るにしても固定資産税分を賄えればいいのと、手元の収入をより大きくしたいのでは活用法が変わってきます。目的に適さない活用法を選んでしまうと、金銭的ダメージが大きい、手間がかかる、収支が悪化するといったリスクも生じやすくなります。

そのため、まずは、どのような目的で土地を活用したいのかを明確にすることが大切です。目的を定める際には、できるだけ具体的にすると、より適した土地活用法を選びやすくなります。

立地特性を最大限に活かす

土地の特性を最大限活かした土地活用を選ぶことも欠かせません。ご自身が所有する土地が、千葉県のどのエリアにあるのかや最寄駅との距離、工業団地や空港への近さ、海沿いか内陸部か、幹線道路沿いかなど、土地の特性を正確に把握しましょう。

たとえば、主要駅に近ければ賃貸や駐車場の需要が高くなり、幹線道路沿いや工業団地近くではロードサイド店舗や倉庫の需要が高くなるものです。立地や周辺環境から土地の強みを見極めることで、収益性を高められるようになります。

市場・競合の調査を行う

千葉県内であっても、エリアによって人口動態や賃貸需要は異なります。

人口が減少するエリアでは将来的に賃貸需要や家賃の減少の恐れがあります。一方、人口が増えるエリアでは長期的な賃貸需要の高さを期待できます。

千葉県の人口は2008年をピークに減少傾向にあり、2020年628.4万人から2060年には514.8万人に減少することが予測されています。しかし、船橋市や流山市などエリアによっては人口増も見込まれています。

人口動向は将来の需要を大きく左右するため、人口動向や開発予定なども事前に調べておくとよいでしょう。しかし、賃貸需要が高くても周囲に競合が多ければ、ニーズに合わせた間取りや家賃設定などで差別化を図る、または別の活用法を検討するといった必要が出てきます。

市場だけでなく競合の募集状況や賃料設定・特色なども調査し、対策まで検討するようにしましょう。

用途制限・開発許可・ハザード情報を事前確認する

土地にはさまざまな制限があり、制限によっては希望の土地活用ができない恐れもあります。また、災害リスクによっては対策も必要になるため、まずは以下の3つを確認するようにしましょう。

• 用途制限：用途地域によって建てられる建物の種類やサイズが定められている
• 開発許可・市街化調整区域で建物を建築するには開発許可が必要
• 農地転用：農地の場合、別の活用をするには農業委員会の許可が必要になる
• ハザード情報：ハザードマップで土地の災害リスクの調査が必要

とくに千葉県は市街化調整区域や農地が多いため、活用にあたり申請などの手続きが必要になるケースもあります。また、沿岸部は津波や高潮への対策も欠かせません。

用途制限や開発許可が必要かどうかは、自治体の窓口で確認できます。事前にどのような制限やリスクがあるのかを把握し、プロに相談しながら適切な土地活用を選ぶようにしましょう。

千葉県の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

土地活用には、不動産や税制など専門的な知識やノウハウも必要となるので、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。また、千葉県に適した土地活用を選ぶためにも、パートナーは千葉県の情報に精通していることも重要です。

パートナーを選ぶ場合は、提案されるプランだけでなく、希望するエリアの実績や評判なども比較して選ぶようにしましょう。

ヒノキヤでは、千葉県での土地活用実績が豊富にあり、土地やお客様の状況に合わせた柔軟な土地活用プランのご提案が可能です。千葉県で土地活用を検討している方は、お気軽にヒノキヤにご相談ください。

まとめ

ここまで、千葉県のエリアの特性やおすすめの土地活用方法、成功のポイントなどをお伝えしました。

千葉県で土地活用を成功させるには、エリアや土地の特性・需要、土地活用の目的に合わせた土地活用方法を選ぶことが重要です。まずは、土地活用の目的や土地の正確な情報を把握することから始めるとよいでしょう。

そのうえで、信頼できるパートナーに相談しながら土地活用方法を検討することが大切です。複数の専門家を比較し、千葉県に精通した信頼できるパートナーを見つけるようにしましょう。