埼玉県で土地活用をお考えではありませんか？
土地活用には、アパート・マンション経営のほか、駐車場やトランクルームの経営などさまざまな方法があります。
この記事では、埼玉県の特徴をエリア別に紹介し、地域特性に合った最適な土地活用法と成功のポイントを詳しく紹介します。
埼玉県で土地を所有されている方、効率的な土地活用方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

埼玉県エリア別の特性と活用ポイント

はじめに、埼玉県を以下4つの主要エリアに分け、それぞれの地域がもつ具体的な特性や需要の傾向について紹介します。土地活用を成功させるためには、その土地が位置するエリアの環境や住民のニーズを理解することが不可欠です。

• 東京隣接・都心アクセス抜群エリア
• 主要駅周辺・地方中核都市エリア
• 住宅地・ベッドタウンエリア
• 郊外・自然豊かなエリア

埼玉県の中でも地域によって強みや特徴は異なるものです。
ご自身の所有する土地がどのエリアに該当するか、チェックしておきましょう。

東京隣接・都心アクセス抜群エリア

さいたま市・川口市・戸田市・和光市といった東京都隣接エリアは、利便性の高さから土地活用においても魅力的な地域です。
たとえば、鉄道ではJR京浜東北線（さいたま市、川口市）、JR埼京線（戸田市）、東京メトロ有楽町線・副都心線（和光市）が乗り入れるため、都心の主要駅へも乗り換えなし、または少ない乗り換えでアクセス可能です。
このため、東京都内に通勤・通学する単身者からファミリー層まで、幅広い賃貸需要が見込まれます。
また、駅に近い土地であれば、駐車場の需要も高まります。
駅周辺には商業施設やオフィスが集まるため、コインパーキングや月極駐車場として活用することで、安定した収益を得ることが可能です。

主要駅周辺・地方中核都市エリア

大宮・浦和・川越・所沢・春日部・熊谷といった埼玉県の主要駅周辺は、商業施設やオフィスビルが集まり、行政・経済の中心として活気に満ちた「中核都市」として発展しています。
これらのエリアでは、地元で働く人々、都心へ通勤・通学する人々の両方から高い賃貸需要を得られるのが特徴です。
特に、埼玉県内最大のターミナル駅である大宮駅周辺は多くの企業が集まり、多くの雇用機会が生み出されています。これにより、単身者からファミリー層まで、幅広い層からの多様な居住ニーズが見込めます。
したがって、このエリアでは、安定した賃貸収入を期待できるマンション・アパート経営や賃貸併用住宅としての活用が有効といえます。

住宅地・ベッドタウンエリア

越谷市・草加市・上尾市・朝霞市・新座市などのエリアは、都心へのアクセスに優れるとともに、落ち着いた住環境も整っているのが特徴です。
このため、ファミリー層を中心とした賃貸需要が高い傾向にあります。
公園や学校、スーパーマーケットといった生活利便施設も充実し、長く定住する人が多い点もポイントです。
このため、住宅地・ベッドタウンエリアは、戸建賃貸経営や賃貸併用住宅に適しているといえるでしょう。
戸建てはマンションやアパートに比べて供給が限られていることもあり、長期的に安定した家賃収入が見込まれます。

郊外・自然豊かなエリア

秩父市・飯能市・寄居町・深谷市などの自然に恵まれた郊外エリアでは、都市部や主要駅周辺とは異なる視点から土地活用をおこなうことが大切です。
具体的には、トランクルーム、太陽光発電、小規模倉庫など、広大な土地を活かした活用方法が有効といえます。
特に、トランクルームや太陽光発電は賃貸住宅に比べて初期費用が低く、管理の手間もかからないことから、始めやすい土地活用法の一つです。
また、企業向けの小規模倉庫も、近年EC市場の拡大から需要が高まりつつあります。
周辺企業の特徴やニーズに合った倉庫を建設し、貸し出すことで安定した収益が期待できるでしょう。

埼玉県で有効な土地活用法

ここでは、埼玉県で土地活用をするうえで有効な11の活用方法について紹介します。

• 戸建賃貸
• 賃貸併用住宅
• 賃貸マンション
• アパート
• 高齢者施設・障がい者施設
• ロードサイド店舗
• 駐車場
• 事業用定期借地
• トランクルーム・コンテナ
• 小規模倉庫・物流施設
• 太陽光発電

それぞれのメリットや注意点について理解し、より最適な方法を選びましょう。

戸建賃貸

戸建賃貸は、独立した一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出す土地活用方法です。
アパートやマンションと異なり、入居者はファミリー層が中心となります。
戸建賃貸の主なメリットには、ファミリー層が一度入居すると長く定住する傾向があること、空室リスクが低く、安定した家賃収入が期待できることなどがあります。
また、集合住宅の建築が難しい狭小地・変形地でも対応でき、将来的に土地を分割・分筆して売却できるなど、柔軟性の高さも魅力といえます。

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賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、建物の一部をご自身の住宅、残りの部分を賃貸物件として第三者に貸し出す土地活用方法です。

主なメリットとして、資金面での優位性が挙げられます。一般的なアパートローンと比較して金利が有利な住宅ローンを組んで建築できるため、初期投資の負担を軽減できます。また、賃貸部分から得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充当できるため、住居費を大幅におさえることができます。
加えて、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できる所得税の節税効果や固定資産税の住宅用地特例の適用、さらには相続税評価額の引き下げ効果も期待でき、税制面でのメリットも大きいと言えます。
また、将来的に賃貸部分を二世帯住宅として利用するなど、家族構成の変化に対応しやすい点も特長です。

一方で、双方のプライバシーを確保できる設計が求められる点、空室時はローン返済の負担が大きくなる点に注意が必要です。
賃貸併用住宅を経営する際は、地域のニーズを把握し、需要に合った間取りや設備を取り入れることがポイントとなります。

賃貸マンション

マンション経営は、鉄筋コンクリート（RC）造などの集合住宅を建て、部屋を貸し出すことで収入を得る土地活用方法です。
埼玉県の土地は東京23区に比べて安価なため、総投資額をおさえつつ収益を上げやすい点がメリットといえます。
特に、駅徒歩10分以内など利便性の高いエリアでは、都心へ通勤する単身者や共働き世帯からの高い需要が見込まれます。
一方で、アパートに比べると初期費用が高く、一度建ててしまうと用途変更がしにくい点に注意が必要です。
マンション経営においては、入念な立地調査によってターゲットを明確にし、周辺物件との差別化を図ることが重要となります。

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空室リスクの低い低層マンションに特化し、遮音性と断熱性に優れた、災害に強い住まいづくりを実現。
さらに、「心配レス60年保証プログラム」によって、賃貸経営で不安がともなうメンテナンスコストの負担を軽減し、オーナー様の安心・安全な暮らしを末永くサポートしていきます。
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アパート

アパート経営は、木造や軽量鉄骨造の集合住宅を建てて貸し出すことで家賃収入を得る土地活用方法です。
構造上、マンションに比べて建築コストが安い点が主なメリットです。また、東京都に比べて土地代が低いため利回りを得やすいなど、全体的に費用面でのメリットが大きい傾向にあります。
土地の規模や予算に応じた柔軟なプランニングをしやすい点も特長です。
一方で、競合物件が多い点、建物の法定耐用年数がマンションに比べて短い点には注意しましょう。
安定した経営をするためには、周辺の物件にない独自の魅力を打ち出し、入居者を惹きつけることがポイントです。
さらに、適切な頻度でメンテナンスを実施できる管理会社を選ぶと安心でしょう。

ヒノキヤでは、木と鉄の強さを併せもつ「木造金物工法」を採用することで、高い耐震性・耐久性を実現した木造アパート、レグノ「LEGNO」を展開しています。建築後の賃貸経営に関わる業務も一貫してサポートが可能です。

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高齢者施設・障がい者施設

高齢者向け住宅や障がい者グループホームなどを建設し、事業者に建物を一括で貸し出すことで収入を得る土地活用方法です。
全国的な高齢化の進行と、地域社会における障がい者支援の重要性が増していることから、今後も長期にわたって施設需要の高まりが予測されます。
この活用方法の大きなメリットは、事業者との長期一括借上契約によって10〜30年の安定収入が見込まれる点です。国保連や自治体からの補助金活用により、高利回りを実現できる可能性もあります。また、利用者の日常移動は職員が同行するため、駅からの距離や交通の便に左右されにくいという特徴もあります。
加えて、地域の福祉に貢献し、雇用機会の創出にもつながるため、社会貢献性が高い点も魅力といえます。
一方で、一度施設を建てると他用途への転用が難しくなる点と、個人では運営できない点に注意が必要です。
豊富な実績をもち、パートナーとして信頼できる運営事業者を見つけるようにしましょう。

ロードサイド店舗

幹線道路や生活道路といった交通量の多い土地に、飲食店やスポーツ用品店、ドラッグストアなどの店舗を建てて貸し出し、収入を得る土地活用方法です。
この土地活用方法の主なメリットとして、住宅系の土地活用よりも高い収益性を期待できる点があります。アパート経営などと比較して高い賃料を設定でき、企業との長期契約が望めるため、安定した収益を期待できます。
また、駅から遠い土地でも事業化が可能であること、建物のメンテナンスや内装は基本的にテナントがおこなうため、オーナー側に管理の手間や負担がかからない点も特長です。
一方で、テナントの業績が芳しくない場合、撤退や賃料の減額交渉が発生するリスクがあります。
地域特性や利用者層のリサーチを徹底し、立地を最大限に活かせるテナントを誘致するようにしましょう。

駐車場

更地のまま、あるいは最低限の設備投資で、コインパーキングや月極駐車場として土地を貸し出す活用方法です。
駐車場は建物を建築する必要がないため、最低限の設備投資で始められる点がメリットです。
近年では、精算機やロック板が不要な「スマホ決済専用パーキング」も増えつつあります。
したがって、自動車保有率が高い埼玉県では、優れた費用対効果が期待できます。
また、住宅や店舗などに比べ、将来的な土地の転用をしやすい点も魅力です。

一方で、固定資産税の軽減措置が受けられないため、税金が高くなる点に注意が必要です。
周辺の駐車場料金や稼働率を調査し、適切なエリア選定と料金設定をおこなうことが収益を最大化するカギとなります。

事業用定期借地

店舗や事業所を建てたい事業者に対し、土地を10年以上の長期契約で貸し出し、収入を得る土地活用方法です。
オーナーは土地を貸し出すだけでよいため、投資リスクを負うことなく安定した収入を得られるのがメリットです。
幹線道路沿いなど、人の流れが盛んなエリアで需要が高く、該当地域に土地を所有している場合は有力な選択肢となります。
一方で、契約期間中は土地を自由に使えず、収益性に関しても自ら建物を建てて貸し出す場合に比べて低くなる傾向にあります。
土地が企業の出店ニーズに即した立地であるかを確認し、契約内容を事業者と入念に調整することが重要です。

トランクルーム・コンテナ

屋外に設置したコンテナや専用の建物を、収納スペースとして貸し出すことで収入を得る土地活用方法です。
趣味の道具や季節用品の保管場所として、収納スペースが少ないアパート・マンションなどの住宅密集地で高い需要が見込まれます。
中古コンテナを利用すれば初期費用をおさえられ、維持管理の手間もかかりにくい点がメリットです。
一方、他の土地活用方法に比べて収益性が低く、安定性に欠ける点に注意が必要です。

まずは周辺住民のニーズ（例：住宅地であれば個人利用、オフィス街付近であれば書類保管など）を正確に把握し、利用者層に応じた規模で展開することが成功のカギとなります。

小規模倉庫・物流施設

小規模な倉庫や物流施設を建設し、企業に貸し出す土地活用方法です。
埼玉県は、関越自動車道・東北自動車道・首都圏中央連絡自動車道などが交差する首都圏物流の要衝であり、倉庫・物流施設の需要が高いエリアです。
昨今のEC市場拡大も後押しし、長期契約による安定した収入が望めます。
また、テナントの要望に応じて建物を建てるBTS（ビルド・トゥ・スーツ）型の物流施設なら、オーナー側の初期費用をおさえることも可能です。

一方で、地域によっては建設ができない場合があることや、景気変動の影響を受けやすい点に注意しましょう。
交通アクセスに優れた条件を有している土地は、小規模倉庫・物流施設としての有効活用が期待できます。
たとえば、高速道路のインターチェンジに近い、大型トラックが進入しやすい道路に面している場合は、検討してもよいでしょう。

太陽光発電

土地に太陽光パネルを設置し、発電した電気を電力会社に売ることで収益を得る方法です。
太陽光発電の主なメリットは、立地を選ばないことです。日当たりさえ良ければ人が住むのに適さない郊外の土地や、不整形地、傾斜地などでも事業をおこなえます。
また、 一度設置すれば、専門業者の定期的なメンテナンス以外に、オーナーによる維持管理がほとんど必要ない点も魅力です。
一方で、売電価格の下落や、天候による発電量の変動、そして災害によるパネル破損のリスクなどに注意が必要です。
成功のポイントは、正確な収益シミュレーションをおこなうことです。初期費用、メンテナンス費用、将来の売電価格の動向などを考慮し、長期的な視点で採算が取れるかどうかを慎重に検討しましょう。

目的・状況別の最適な活用方法

土地活用の成功には、目的を明確にし、土地の特性を活かした最適な手法を選択することが重要です。
ここでは、次の4つの目的と状況に応じた活用方法を紹介します。

• 相続税・固定資産税対策を重視したい場合
• 安定収入・キャッシュフロー重視の場合
• 初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合
• 特殊な土地（調整区域・農地・狭小地）の活用法

ご自身の目的・状況に合った活用方法を見つけましょう。

相続税・固定資産税対策を重視したい場合

土地を更地のまま所有していると、相続税や固定資産税の評価額が高くなります。
しかし、アパートや賃貸住宅などの建物を建築することで税制上の評価額を引き下げられ、税負担の軽減が可能です。
これは「貸家建付地」と呼ばれる評価方法が適用されるためです。人に貸している土地と建物は、制約上所有者が自由に利用できないため、更地や自宅用地よりも評価額が低く計算されます。
また、固定資産税においても、住宅用地の特例が適用されるため、土地の課税標準額が最大6分の1にまで減額されます。
このような税負担の軽減効果を活用する具体的な方法としては、次の3つが有効です。

• 賃貸併用住宅：自宅部分も確保しつつ、賃貸部分によって税の軽減措置を受けられる。
• アパート・マンション、戸建賃貸：賃貸用の建物を建てることで、土地の評価額をおさえられる。
• 太陽光発電：償却資産として扱われるため、設備投資にかかる費用を経費計上できる。固定資産税の対象だが、特例措置が適用される場合もある。

 安定収入・キャッシュフロー重視の場合

土地活用で長期的な収益を望む場合、空室リスクや収益の変動をいかにおさえるかが重要です。
具体的には、景気の動向に左右されにくく、安定したキャッシュフローを生み出しやすい方法の選択がカギとなります。
したがって、以下3つの方法が有効といえるでしょう。

• 戸建賃貸：ファミリー層が多く、一度入居すると長期間定住する傾向がある。これにより、空室リスクや退去時の原状回復費用、入居者募集の広告費などをおさえられ、収益が安定しやすい。
• 事業用長期契約：高齢者施設・障がい者施設やロードサイド店舗などを建設し、運営事業者に建物を一括で長期間貸し出す。毎月定額の賃料が支払われるため、空室リスクが低く、安定した収入が期待できる。
• 駐車場経営：月極駐車場の場合、一度契約すれば解約されるまで継続的な収入を得られる。駅周辺や住宅密集地など、自動車の利用率が高いエリアで特に安定した稼働が期待できる。

初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合

土地活用において初期費用をおさえてリスクを最小限にしたい場合、「建物を建てない」「転用しやすくする」「小さく始める」の3つの軸で活用方法を選ぶことが重要です。
具体的には、次の3つの方法が初期費用をおさえ、リスクを最小限にする上で適しています。

• 太陽光発電：造成やフェンス設置、パネル設置などが主な費用のため、建築費が不要。将来的に他用途へ転用したくなった場合も、設備を撤去・売却できる。
• 駐車場経営：アスファルト舗装や精算機の設置など、比較的少ない投資で始められる。建物が無いため、転用時に更地に戻す際の費用もおさえられる。
• 戸建賃貸（1棟のみ）： アパートやマンションを一棟建てるのに比べ、初期費用を大幅におさえられる。まずは1棟建てて経験値を積み、将来的に2棟目を建てる、あるいは土地を売却するなど、柔軟な計画を立てられるのがメリット。

特殊な土地（調整区域・農地・狭小地・変形地）の活用法

法律上の制約ある土地や、特殊な形状の土地であっても、それぞれに適した活用方法があります。

• 市街化調整区域：原則として建物の建築が制限されるエリアだが、自治体によっては、社会福祉施設や生活関連施設の建築が認められる場合がある。また、建築物に該当しない太陽光発電としての活用もおすすめ。
• 農地： 農地転用の許可が下りれば、後継者がいない農地を太陽光発電（営農型太陽光発電）や高齢者施設などに活用することが可能。
• 狭小地・不整形地：戸建賃貸であれば土地の形状に合わせて柔軟な設計が可能。自動販売機や小規模な駐輪場といった、限られたスペースで始められる活用法も有効。
• 接道不良・変形地：接道義務を満たしていない土地では、原則として建物の建築ができないため、駐車場やトランクルームなどへの活用が有効。隣地所有者へ土地を売却・賃貸する、あるいは隣地の一部を買い取って接道義務を満たす方法も。

なお、特殊な土地の活用には、都市計画法や農地法、建築基準法など専門的な知識が必要です。
土地活用を進める際は、必ず自治体の担当窓口や、不動産会社・ハウスメーカーなどに相談しましょう。

埼玉県での土地活用成功のポイント

最後に、埼玉県で土地活用を成功させる5つのポイントを紹介します。

• 土地活用の目的を明確にする
• 立地特性を最大限に活かす
• 市場・競合の調査をおこなう
• 用途制限・開発許可・ハザード情報を事前確認する
• 埼玉県の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

各ポイントを押さえて、後悔しない土地活用を実現させましょう。

土地活用の目的を明確にする

土地活用の成功において大切なのが、「なぜ土地活用をするのか？」という目的を明確にすることです。目的が曖昧な状態で計画を進めてしまうと、最適な活用方法を選べず、後悔してしまう可能性があります。
たとえば、相続した土地の税負担を軽減したいのであれば、税金の評価額を下げやすいアパートやマンション経営が有効です。このように、目的に合った土地活用を選ぶことで、失敗を避けやすくなります。

一方で、毎月安定した収入を得たいのであれば、空室リスクの低い戸建賃貸や、長期契約が可能な高齢者施設などが向いています。立地などでも差はありますが、埼玉県内であれば、これらがおすすめです。
このように、目的によって選ぶべき活用方法は異なります。「税金対策」「安定収入」「短期的な収益の確保」など、目指すゴールの明確化が、土地活用の成功につながる秘訣です。

立地特性を最大限に活かす

その土地が持つポテンシャルを最大限に引き出すことも、土地活用を成功させるカギとなります。
ご自身の所有する土地が埼玉県のどのエリアにあり、どのような特性を持っているのかを理解しましょう。
たとえば、東京都に隣接するエリアであれば、通勤・通学者向けのマンションやアパートの需要が見込まれます。一方、交通量の多い幹線道路沿いであれば、ロードサイド店舗、事業用定期借地などが有力な選択肢となるでしょう。
また、駅から離れた郊外でも、土地の広さを活かしてトランクルームや太陽光発電に活用できます。
このように、土地ごとの「強み」を見極め、それを十分に活かせる方法を選ぶことが、収益性を高める上で不可欠なのです。

市場・競合の調査をおこなう

埼玉県内でも、地域によって人口の増減や年齢構成、求められる施設のタイプは異なるものです。土地活用を始める前には、必ずそのエリアの市場調査と競合の状況確認をおこないましょう。
たとえば、大学の近くであればワンルームや1K、新興住宅地であれば2LDKや3LDKの需要が高いと予測できます。
また、周辺に同じようなアパートやマンションが既に多く存在する場合、供給過多に陥っているおそれがあります。
このような場合は、競合物件の家賃設定や設備、デザイン、現在の空室状況などを調査することが重要です。競合の状況を把握することで、家賃設定を適切に行ったり、差別化を図ったりするなどの戦略を立てられるでしょう。
アパートやマンションにこだわらず、戸建賃貸やトランクルームとして活用することで、高い需要を得られる可能性もあります。

用途制限・開発許可・ハザード情報を事前確認する

土地活用を検討する際には、法律上の制約や災害リスクの事前確認が欠かせません。
特に、以下の3つはチェックが必要です。

• 用途制限：土地にはそれぞれ「用途地域」が定められており、建築可能な建物の種類や規模が制限されている。たとえば、「工業専用地域」には住宅建築が不可。
• 開発許可：埼玉県は県土の約4割が市街化調整区域であり、原則として建物の建築ができない。該当区域で建物を建築する際は知事の「開発許可」が必要な点に注意。
• ハザード情報： 各自治体が公表しているハザードマップで、洪水や土砂災害などのリスクを確認しておく。特に賃貸住宅や高齢者施設・障がい者施設への活用時には入念な調査が必要。

これらの確認を怠ると、計画が途中で頓挫したり、思わぬトラブルに巻き込まれたりするおそれがあります。
各自治体の担当窓口や、不動産屋などの専門家に事前に確認しておきましょう。

埼玉県の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

土地活用は、建築・税務・法律・不動産管理など、幅広い専門知識が求められる長期的な事業です。
すべての手続きを一人で進めるのは現実的ではありません。後悔しない土地活用には、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。
土地活用のパートナーに求められる要素としては、主に以下の4つが挙げられます。

・埼玉県の地域特性に精通しているか
・税制に関する専門知識を持っているか
・近隣地域における土地活用の実績が豊富か
・オーナーの目的や不安に寄り添った提案をしてくれるか

複数の企業を比較検討しつつ、ご自身に合ったパートナーを見つけましょう。

ヒノキヤは、埼玉県に深く根ざし、戸建賃貸から賃貸併用住宅、アパート・マンションなど幅広い実績を持つ土地活用の専門家です。
「相続した土地の活用に悩んでいる」
「初期費用をおさえて土地活用したい」
など、お客様の状況や目的に合わせて、その土地の可能性を最大限に引き出すプランをご提案いたします。
土地活用に関してお悩みの際は、ぜひヒノキヤまで、お気軽にご相談ください。

まとめ

埼玉県で土地活用を成功させるためには、地域の特性と住民ニーズに合致した活用方法を選択することが重要です。
まずは土地活用の目的を定め、所有地の特性・立地条件、そして地域における需要を正確に把握することから始めましょう。
また、税務・法務関連の複雑な手続きにおいては、信頼できる専門家のサポートが欠かせません。複数の専門家と直接面談を重ね、専門性と信頼性を見極めることをおすすめします。
このように、綿密なリサーチと適切な専門家によるサポート体制の構築が、土地活用の成功には大事になります。