需要が高い東京都では、さまざまな方法での土地活用が検討できます。
しかし、東京都といってもエリアによって特性は異なり、土地活用の方法も幅広くあります。
土地活用で成功するには、エリアの特性や立地・広さなどにあわせて最適な方法を選ぶことが重要です。

この記事では、東京都で土地活用するうえで押さえておきたいエリア別のポイントや土地活用の方法、成功のコツなどを分かりやすく解説します。

東京都エリア別の特性と活用ポイント

東京都といってもエリアによって特徴や需要が異なり、最適な土地活用方法も違ってきます。
土地活用を検討するうえでは、ご自身の土地がもつ具体的な特性、そのエリアが抱える市場の需要を理解しておくことが重要です。

ここでは、東京都における土地活用の可能性を引き出すため、代表的な以下４つのエリアの特徴や需要の傾向について解説していきます。

• 都心・副都心エリア
• 住宅地エリア
• 下町・湾岸エリア
• 多摩エリア

都心・副都心エリア

千代田・中央・港・新宿・渋谷区などの都心・副都心エリアは、政治や経済の中心として行政機関や大企業が多く、人口も集中しています。
ビジネスや賃貸需要が高いエリアであるため、土地活用としてはマンションや店舗併用住宅、事業用定期借地などが主な選択肢になっています。

都心・副都心エリアは人口が多いだけでなく、人口流入により今後も増加傾向にあることから、空室リスクを避けやすい特徴があります。
さらに、地価の上昇が期待できることから、将来的に家賃が下がりにくく長期的な安定収入につながりやすい点も魅力と言えるでしょう。

ただし、都心・副都心エリアは基本的に防火地域に指定されているため、建物は鉄骨もしくはRC造にする必要があります。
また、地価が高い分、固定資産税や都市計画税も高くなりやすいため、税負担も考慮して収益性を検討することが大切です。

住宅地エリア

世田谷・目黒・杉並・練馬・板橋区といった住宅地エリアは、住宅地としての落ち着きがあり、子育て環境が整っているエリアも多いことからファミリー層に人気の高いエリアです。
また、大田区田園調布や世田谷区成城といった高級住宅街は、利便性と自然とのバランスのよさやブランド力の高さから高所得ファミリー層の需要が高くなります。

住宅街エリアでの土地活用の主な選択肢は、戸建賃貸、アパート・マンション、賃貸併用住宅となってくるでしょう。
メインターゲットであるファミリー層は、一度入居すれば長く住み続けてくれるため、長期的な安定収入につながります。
とくに、高所得ファミリー層がターゲットであれば、安定的で高い収益性を狙いやすくなるでしょう。

下町・湾岸エリア

墨田・江東・足立・葛飾・荒川・台東区などの下町・湾岸エリアは、昔ながらの商店街や町工場といった下町の風情溢れる街並みが特徴です。

反面、近年の再開発により高級マンションやビル・商業施設も建ち並ぶ魅力的なエリアとなっています。

また、都心が近く東京メトロやJRの主要路線が乗り入れていることから都内各所へのアクセスもよく、生活環境が整っているという特徴もあります。

交通利便性がよく住みやすい下町・湾岸エリアでは、アパートやマンション・コインランドリー・事業用定期借地などの土地活用が適しています。

とくに、駅周辺であれば単身向けの家賃設定が高めの賃貸需要が期待できるでしょう。

多摩エリア

東京都西側に位置する多摩エリアは、自然豊かな環境でありながら都心へのアクセスのよさが魅力的なエリアです。

大学などの教育機関や商業施設、観光地なども多く、都心通勤者や地元就職者のファミリー層などからの需要が高い特徴があります。

そのため、土地活用としては駐車場付き戸建賃貸や駐車場、事業用定期借地などで需要が高くなります。
ただし、多摩エリアは建物の建築が難しい市街化調整区域に該当する地区もあるため、事前に土地の制限を確認しておくことが大切です。

東京都で有効な土地活用法

土地活用の方法にはさまざまな種類があります。特に多様なニーズが密集する東京都においては、土地の立地や形状、周辺環境といった特性を活かすことで、高い収益性や安定した資産形成を目指すことができます。
ここでは、東京都で土地活用をするうえで、有効な10の活用方法について紹介していきます。

戸建賃貸

戸建賃貸とは、一戸建てを建築して第三者に貸し出す活用方法です。
戸建賃貸はファミリー層がターゲットとなるため、単身層と比較して長期居住傾向があり空室リスクが低く、長期的な安定収入を得やすいメリットがあります。

また、マンションやアパートと比較し、初期費用をおさえられるだけでなく、20坪ほどの狭小地や変形地でも活用できる点も魅力です。
戸建賃貸であれば土地や建物を分割・分筆できるため、相続や家族構成の変更などの将来的なニーズにも対応しやすい点もメリットといえるでしょう。

＜ヒノキヤの戸建賃貸＞
ヒノキヤでは、狭小地や変形地などあらゆる敷地条件・建築条件に対応できるよう豊富なプランを用意しており、活用方法に悩む土地でも対応することが可能です。
東京都においても多くのエリアで戸建賃貸を手掛けています。 土地活用にお悩みの方は、東京都での戸建賃貸の成功事例を、以下の実績ページでご覧ください。

>>ヒノキヤの戸建賃貸実績（東京都）

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸物件を併用した建物を建築し、賃貸物件を貸し出す土地活用方法です。
賃貸併用住宅は住宅ローンを組んで建築できるため、アパートローンよりも有利な条件でローンを組めるだけでなく、家賃収入でローンを返済できるメリットがあります。

また、賃貸併用住宅は住宅だけに比べ、相続税評価額が下がる、固定資産税の住宅用地の特例効果が高いなど、節税効果を得やすい点も特徴です。
将来的には賃貸部分も自宅にする、自宅をさらに賃貸にするなど、長期的な家族構成の変化に対応しやすい点もメリットといえます。

ただし、自宅と賃貸スペースのプライバシーの確保が難しくなる点や空室時のローン返済の負担が大きくなる点には注意が必要です。
プライバシーを確保できる間取りにしたうえで、地域のニーズに合った間取りや設備の導入を検討するとよいでしょう。

賃貸マンション

土地にマンションを建築し、賃料収入を得る方法です。
一棟マンションは戸数が多くなることから、収益性が高くなるメリットがあります。
とくに、都心部や駅から徒歩10分以内のエリアであれば高い需要が見込め、収益性アップも期待できます。

一方、マンションを建築するには高額な初期費用が必要です。
また、一度建築すると容易に別の土地活用へ転換することはできません。
ニーズを徹底的に調査したうえで、資金計画や長期的な収支シミュレーションをおこない、判断するようにしましょう。

＜ヒノキヤのマンション経営＞
ヒノキヤでは、空室リスクの低い低層マンションに特化し、遮音性・断熱性に優れた高品質なマンションを提供しています。
さらに、寿命の長いコンクリートマンションでも長期的な保証を受けられる「心配レス60年保証プログラム」によって、オーナー様の安心・安全な暮らしを末永くサポートしていきます。
東京都でも豊富なマンション建築実績があるため、マンション経営を検討している方はぜひご相談ください。

東京都の詳しいマンション経営成功事例は、こちらをご覧ください。

>>ヒノキヤの賃貸マンション実績（東京都）

アパート

木造または軽量鉄骨造りの低階層集合住宅であるアパートを建築し、家賃収入を得る土地活用方法です。
マンションと比較し、初期費用をおさえられるだけでなく、賃貸需要の高い東京都なら安定収入を見込みやすいメリットがあります。アパート経営は比較的景気に左右されにくく、管理会社への委託により管理負担を軽減することも可能です。

建築規模も大きくならないため、狭い土地でも検討しやすいのも魅力です。特に「共同住宅タイプ」であれば、限られた敷地面積でも多くの住戸を配置できるため、土地の利用効率を高めることができます。

一方のデメリットとしては、マンションよりおさえられるものの、ある程度の初期費用が必要です。また、競合も多いことから、ニーズを踏まえて競合との差別化を図ることも欠かせません。

例えば、ヒノキヤの「レグノ」のように、木と鉄の強さを併せ持つ「木造金物工法」による高い耐震性・耐久性をアピールする、各住戸に専用エントランスがある「長屋タイプ」で一戸建てに近い住環境を提供するなど、安全性やプライバシーを重視した設計で入居者の安心感や多様なニーズに応えることなどが、安定経営につながります。

>> ヒノキヤの木造アパート／LEGNOを見る

高齢者施設・障がい者施設

高齢者施設・障がい者施設を建築し、経営するまたは事業者に貸し出して収入を得る土地活用方法です。

高齢化・長寿命化の進む日本では、高齢者向け住宅のニーズは増加傾向にあります。
東京都も高齢者の人口は増加傾向にあり、また、都内であれば利用者家族が面会に来やすいなど利便性が高いことからも高い需要が見込まれます。

自分で運営せず事業者への貸出であれば、10～30年といった長期的な安定収入を得ることも可能です。
また、地域福祉への貢献や雇用創出といった社会貢献度が高い点もメリットです。

しかし、高齢者施設や障がい者施設は建築や運営に専門知識が必要になり、個人だけでは難しいものです。
検討する場合は、豊富な実績を有する専門家のアドバイスを得ながら慎重に計画する必要があります。

ロードサイド店舗

ロードサイド店舗とは、幹線道路などの交通量の多い道路の沿線の土地に飲食店などの店舗を建築し、貸し出す土地活用方法です。
事業用の店舗であれば、居住用物件より賃料を高く設定でき、長期経営による安定した収入が得られるメリットがあります。
また、店舗自体のメンテナンスは基本的にテナント側がおこなうため、維持管理の負担がかかりにくい点も特徴です。

ただし、テナントの業績によっては撤退や賃料の減額交渉を受けるおそれがあります。
ロードサイド店舗はテナントに合わせた建物になっているケースが多く、一度退去されると次のテナント探しが難航する、大規模な修繕が必要になる可能性があるので注意しましょう。
周囲のニーズを調査し、長期的に契約できるテナントを誘致できるようにすることが大切です。

駐車場

必要な設備を導入し、コインパーキングや月極駐車場として経営する方法です。
駐車場であれば建物は不要で、必要な設備も少なくて済むため、初期費用を大きくおさえてスタートできます。
将来的な転用もしやすいため、一時的な土地活用としてもおすすめです。

また、駐車場であれば、狭小地や変形地であっても台数を少なくする、バイク専用にするなどで対応できる魅力もあります。
近隣がオフィス街や商業施設など駐車需要の高い土地であれば、収益性も期待できるでしょう。

しかし、駐車場は居住用建物を建築しないことから土地の固定資産税の軽減が受けられません。
固定資産税の負担が大きくなるため、税負担も考慮した料金設定や収支計画を検討するとよいでしょう。

事業用定期借地

店舗や事業所を建てない事業者に対して土地を貸し出し、賃料を得る土地活用方法です。
事業用定期借地契約では、10年以上50年未満で契約期間を定めて貸し出すため長期的な安定収入を見込めます。

また、契約終了時には土地は更地で返還されるため、普通借地契約のように更新されて土地が返ってこないリスクを避けることが可能です。
とくに、幹線道路沿いなど事業ニーズの高いエリアに広い土地を持っていれば、高い需要が見込めます。

ただし、最長50年は土地を貸し出すため、将来別の活用をしたいとなったときに使えない可能性がある点には注意が必要です。
事業用として貸し出せば、初期費用などの負担はほぼありませんが、その分マンションなどよりも収益性が低くなる点にも気を付けましょう。

トランクルーム

土地にトランクルームを設置し、収納スペースとして貸し出す土地活用方法です。
トランクルームは、コンテナを設置するだけであり、建物を建築するよりも初期費用をおさえられ、維持管理の負担も大きくありません。
また、マンションやアパートのような入居者トラブルが起きない点もメリットといえます。

近年は、住宅の収納スペースが足りずにトランクルームを利用するといったニーズも増加傾向にあります。
そのため、アパートやマンション、住宅密集地といったエリアでも高い需要が期待できます。

しかし、トランクルームはほかの活用法に比べて収益性は高くありません。
設備やサービスでは競合との差別化が図りにくく、賃料で需要が左右されやすいため、相場と同程度やそれより低く設定せざるを得ないケースもあり、注意が必要です。
また、土地の用途制限によっては住宅街で設置できない場合もあるため、事前に制限やニーズを調べることが大切です。

コインランドリー

土地にコインランドリーを設置する土地活用方法です。
コインランドリーは、単身者や学生だけでなく、共働き世帯や梅雨時期のファミリー世帯も利用するため、住宅密集地や学生街などで需要が期待できます。
また、比較的狭い土地でもスタートでき、運営は利用者のセルフになり、それほど手間がかかりません。

ただし、近隣に競合があると売上が安定しないケースも多いため、事前にエリアのニーズ分析をしっかりすることが大切です。
設備投資に費用が掛かりやすく、特殊な設備がある分、転用しにくい点にも注意しましょう。

目的・状況別の最適な活用方法

土地活用を成功させるためには、土地の特性や活用の目的に合わせた方法を選ぶことが重要です。
ここでは、代表的な土地活用の目的や土地特性として以下の4つに最適な活用方法について解説していきます。

• 相続税・固定資産税対策を重視したい場合
• 安定収入・キャッシュフロー重視の場合
• 初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合
• 特殊な土地（狭小地・不整形地）の活用法

相続税・固定資産税対策を重視したい場合

最適な土地活用方法：戸建賃貸、駐車場、駐輪場、トランクルーム、自動販売機

相続した土地を活用する場合、相続時に相続税がかかる可能性があります。
反対に、自分の土地を子どもや孫に相続する際に、相続人には相続税が課せられる可能性があるでしょう。
また、土地を含め不動産を所有すると、毎年固定資産税や都市計画税の負担も生じます。
土地の活用方法によってはこれらの税金の節税につなげることができます。

たとえば、土地に居住用の建物を建築すれば、住宅用地の特例を適用でき、土地評価額が最大6分の1になるため、固定資産税の大きな節税が可能です。
賃貸物件を建設すれば、さらに貸家付土地として評価額が下がるため、相続税・固定資産税が軽減されます。

そのため、相続税・固定資産税対策としては、アパートやマンション、賃貸戸建、賃貸併用住宅などの賃貸用物件の建築が適しています。
また、サ高住や保育園は自治体によってはシニアの住宅確保や待機児童問題対策として、固定資産税などが免除されるケースもあるため、自治体の特例や補助金なども調べてみるとよいでしょう。

安定収入・キャッシュフロー重視の場合

最適な土地活用方法：戸建賃貸、高齢者向け住宅、事業用長期契約、駐車場経営

土地活用で安定した収入やキャッシュフローを重視するなら、空室リスクや収益変動をおさえやすい土地活用法が適しています。

たとえば、戸建賃貸ならファミリー層の長期入居が期待できるため、長期的な安定収入が期待できます。
高齢者向け住宅も賃料を高く設定しやすく、今後需要が高まることからも安定収入を目指しやすい活用方法です。

また、事業用長期契約や駐車場経営（月極）であれば、一度契約すれば長期的な収入となり空室リスクも避けやすく、さらにランニングコストもおさえられるため、安定したキャッシュフローを生み出しやすくなります。

初期投資をおさえてリスクを最小限にしたい場合

最適な土地活用方法：事業用定期借地、駐車場経営、戸建賃貸

初期費用をおさえて土地活用をするには、建物を建てない、もしくは建てても最小限からスタートすることが肝心です。
建物を建てない土地活用であれば、市場やニーズの変化に応じて他の用途へ転用がしやすい点もメリットとなります。

具体的には、事業用定期借地や駐車場経営、戸建賃貸1棟といった方法があります。
事業用定期借地や駐車場経営は、建物の建設が不要で初期費用をおさえつつ、長期的な安定収入を得られる方法です。
また、戸建賃貸はマンションやアパートに比べて建築費用をおさえやすく、ファミリー層の需要を捉えることで、長期的な収入確保や転用がしやすいメリットもあります。

特殊な土地（狭小地・不整形地）の活用法

最適な土地活用方法：戸建賃貸、駐車場、駐輪場、トランクルーム、自動販売機

狭小地や不整形地は一般的には土地活用が難しい土地といわれます。
しかし、活用が難しい特殊な土地でも方法を選んで工夫すれば十分活用できる可能性があります。

狭小地、不整形地で検討できる活用方法には以下が挙げられます。

• 戸建賃貸
• 駐車場や駐輪場
• トランクルーム
• 自動販売機の設置
• コインランドリー　など

戸建賃貸は、マンションやアパートに比べ小規模で建築でき、間取りを工夫すれば土地に合わせた柔軟な設計も可能です。
戸建賃貸も難しい土地であれば、駐車場や駐輪場、トランクルームなど限られたスペースで設置できる土地活用方法もあります。

ただし、特殊な土地を活用するには、土地の制限やニーズを踏まえることが必要です。
専門家のアドバイスを得ながら、特殊な土地でも活用できる方法を探すとよいでしょう。

東京都での土地活用成功のポイント

最後に、東京都で土地活用を成功させるポイントとして以下の5つを解説します。

• 土地活用の目的を明確にする
• 立地特性を最大限に活かす
• 市場・競合の調査を行う
• 用途制限・開発許可を事前確認する
• 東京都の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

土地活用の目的を明確にする

最適な土地活用方法は、土地活用の目的によって異なります。
目的が曖昧なまま土地活用方法を検討すると、期待外れの結果に終わったり、無駄な投資につながったりと、最適な方法を選べず土地活用も失敗するおそれがあるでしょう。

たとえば、固定資産税や相続税の節税を最優先する目的であれば、マンションやアパートなどの居住用建物の建設が適しています。
一方、固定資産税の負担を手間や費用をかけずに賄いたいのであれば、駐車場や土地の貸出があっているでしょう。

目的を明確にする際には、「3年後には100万円の安定収入を得る」や「相続税評価額を30%削減する」のように、できるだけ具体的にすると、より的確な土地活用方法を選びやすくなります。

立地特性を最大限に活かす

土地の強みやニーズを理解し、最大限に活かすことも土地活用の成功には欠かせません。
自分の土地が東京都のどのエリアにあるのか、どのような特性を持っているのかを洗い出してみましょう。土地特性の理解により、収益性が高く安定収入につながる土地活用方法を選択できるようになります。

たとえば、都心エリアであれば、ビジネスパーソン向けのマンションやアパート、オフィスビルなどの需要が見込めます。
一方、郊外に位置する土地であれば、ファミリー層向けのマンションや戸建賃貸、事業用定期借地などが適しているでしょう。

立地や広さ、形状、周辺環境や制限など土地の特性を把握して、最大限活かせる土地活用方法を選ぶことが大切です。

市場・競合の調査を行う

東京都であっても、地域によって人口動態や賃貸需要は異なります。
土地活用を検討する際には、その土地の市場や競合の状況を徹底的にリサーチすることが重要です。

たとえば、エリアにファミリー層が多いなら、ファミリー向けマンションや賃貸戸建の需要が高くなるでしょう。
一方、単身層が多いエリアなら、ワンルームマンションやシェアハウスなどが検討できるでしょう。

また、同時に近隣の競合についても調査しておくことが重要です。
近隣に競合が多い場合、競合の家賃や間取り、空室状況などを調査しておくと、差別化や別の土地活用を検討するなどの戦略が立てやすくなるでしょう。

用途制限・開発許可を事前確認する

東京都では、土地に対して国や自治体などからさまざまな制限が設けられています。

たとえば、土地には用途地域が設定されており、工業地域では住宅が建設できません。
多摩エリアで多い市街化調整区域では、原則建物が建築できず、建築するには開発許可が必要です。

このように、制限によっては希望する建物が建てられない、建築前に許可が必要になるといった可能性があります。
スムーズに土地活用をするためにも、事前にその土地にどのような制限がかかっているのかを確認することが大切です。
制限の確認や制限に応じた土地活用方法については、専門家からアドバイスを受けることをおすすめします。

東京都の地域特性に精通した信頼できるパートナーを選ぶ

土地活用には、不動産だけでなく税金や法律など幅広い専門知識が必要です。
さらに、東京都の土地なら東京の地域特性に合わせた土地活用にすることが成功に欠かせません。
そのため、土地活用には信頼できるパートナーを見つけることが重要になってきます。

• 東京都での土地活用の実績があるか
• 各方面の専門知識を有しているか
• 東京都の情報に精通しているか
• 提案するプランに根拠があるか

また、土地活用は、建築後の建物管理を委託するなど、パートナーとの関係が長期にわたります。
会社の信頼性や担当者の人柄、サービスや対応など、複数社を比較し、長期的に信頼関係が築ける相手かも見極めるようにしましょう。

ヒノキヤは東京都での戸建賃貸やマンションなど幅広い土地活用実績があります。
相続した土地を活用したい、狭い土地で悩んでいるなど、状況やお悩みにあわせて豊富なプランを提案することが可能です。
土地活用を検討している方は、まずはヒノキヤにお気軽にご相談ください。

まとめ

ここまで、東京都のエリアの特徴や土地活用方法、成功のポイントなどをお伝えしました。
東京都で土地活用を成功させるには、地域特性や周囲のニーズ、自身の土地活用目的にあった土地活用方法を選択することが大切です。

とはいえ、土地活用にはさまざまな方法があり、専門知識も必要です。
まずは、複数社を比較し、信頼できる専門家のサポートを得ながら、最適な土地活用方法を見つけるとよいでしょう。